社區(qū)商業(yè)：發(fā)展商與零售商的對(duì)話(huà)
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社區(qū)商業(yè)，似乎從一出生就注定和小型的零售企業(yè)結(jié)下不解之緣，而目前迅速崛起的小型連鎖零售企業(yè)，如便利店、快餐店、藥店等，更是和社區(qū)商用物業(yè)密切相關(guān)，他們也往往是社區(qū)商鋪的主力租客。社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)需要注意什么？零售商們究竟需要怎么樣的商鋪？在設(shè)計(jì)這些商鋪的時(shí)候要注意什么細(xì)節(jié)？相信這不但是社區(qū)商業(yè)發(fā)展商，也是希望投資社區(qū)物業(yè)的人需要關(guān)注的問(wèn)題。
疑問(wèn)一：什么樣的社區(qū)商業(yè)最受歡迎？
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相信不少社區(qū)商業(yè)的發(fā)展商都曾經(jīng)遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，辛辛苦苦經(jīng)營(yíng)的社區(qū)商用物業(yè)一直運(yùn)作不佳，賣(mài)不出去不說(shuō)，要租也沒(méi)有得到一個(gè)好價(jià)錢(qián)，或者長(zhǎng)期空置，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？多家零售商表示，社區(qū)零售有自身的特點(diǎn)，不少社區(qū)物業(yè)的軟硬件不符合消費(fèi)者的需求，也不符合商家的要求，因此必然會(huì)滯銷(xiāo)。
要研究這一問(wèn)題，就必須從社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)特點(diǎn)入手。管理知名連鎖便利店7-Eleven的廣東賽壹便利店有限公司的副總經(jīng)理曾光介紹說(shuō)，7-Eleven通過(guò)這幾年的經(jīng)營(yíng)發(fā)現(xiàn)，社區(qū)的消費(fèi)有以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：
1、社區(qū)商業(yè)服務(wù)的顧客基本是所在小區(qū)的住戶(hù)，較為固定，外來(lái)流動(dòng)人口少；
2、社區(qū)顧客的消費(fèi)以與日常生活相關(guān)的日用品、新鮮產(chǎn)品為主，消費(fèi)者比較注重購(gòu)買(mǎi)的便利性，對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)的品質(zhì)要求也很高。
3、店鋪銷(xiāo)售的成長(zhǎng)基本依賴(lài)于本社區(qū)人口密度的增加，但會(huì)隨著社區(qū)人口的飽和銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度會(huì)趨于平緩。
4、成熟社區(qū)會(huì)由于住戶(hù)換樓的增加而導(dǎo)致人口素質(zhì)的變化，從而對(duì)商家的效益產(chǎn)生一定的影響。
由于上述消費(fèi)特征，社區(qū)店鋪的收益往往并不比商業(yè)區(qū)高。如果社區(qū)經(jīng)營(yíng)成本不能令商戶(hù)有較大的成本優(yōu)勢(shì)，作為商家多數(shù)愿意將資源投放到中心商業(yè)區(qū)以獲取更高的回報(bào)，因此，曾光認(rèn)為，能否為零售企業(yè)提供穩(wěn)定的和較合理成本的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是決定社區(qū)商業(yè)能否成功的重要因素。
疑問(wèn)二：零售商需要怎樣的軟硬件？
真功夫餐飲連鎖機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總裁蔡達(dá)標(biāo)認(rèn)為，好的社區(qū)商業(yè)，必須要有合適的硬件和軟件規(guī)劃。已經(jīng)發(fā)展了多家連鎖店的中國(guó)海王星辰連鎖藥店有限公司總經(jīng)理錢(qián)舜堯，則介紹了該公司對(duì)社區(qū)商業(yè)的硬件配套需求：社區(qū)店鋪的有效輻射住戶(hù)要達(dá)到2000戶(hù)以上、商鋪面積大約在60平方米-100平方米、租期要在5年以上、用電容量大約在25千瓦左右，此外還要有獨(dú)立的洗手間，等等。
曾光介紹，7-eleven目前在社區(qū)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)拓展以及經(jīng)營(yíng)時(shí)經(jīng)常遇到以下的問(wèn)題：一是由于發(fā)展商多數(shù)將商鋪出售套現(xiàn)，小業(yè)主出于成本壓力往往將租金提高到與實(shí)際市場(chǎng)脫節(jié)的水平。二是目前社區(qū)商業(yè)店鋪較少進(jìn)行統(tǒng)一管理，導(dǎo)致業(yè)權(quán)分散，容易產(chǎn)生相當(dāng)多的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)住戶(hù)不能提供合理的配套服務(wù)。三是社區(qū)商鋪的硬件配置普遍相對(duì)滯后，對(duì)商家用電、噪音、排污、油煙等要求考慮不足，經(jīng)常造成住戶(hù)投訴或需要商家投入額外改造費(fèi)用。四是在社區(qū)商業(yè)中，缺少統(tǒng)一的宣傳推廣方式，基本上各商戶(hù)各自為政，與住戶(hù)的溝通效率不高。
曾光認(rèn)為，這些問(wèn)題影響了社區(qū)商業(yè)配套的形成和良性發(fā)展，如果發(fā)展商和商家能夠形成互動(dòng)及良好的溝通，為社區(qū)商業(yè)設(shè)施作準(zhǔn)確的定位及全面的規(guī)劃，廣東的社區(qū)商業(yè)仍有很大的潛力。此外，錢(qián)舜堯介紹說(shuō)，一些細(xì)節(jié)也是不少發(fā)展商需要特別留意的：比如說(shuō)，沒(méi)有預(yù)留空調(diào)機(jī)主機(jī)的安裝位置，使空調(diào)主機(jī)需要放在店門(mén)口，這不但不美觀，也影響了店鋪的經(jīng)營(yíng)；過(guò)大或過(guò)小的招牌位置，對(duì)商家都會(huì)有不小的影響；如果店鋪的入門(mén)臺(tái)階多于三級(jí)，就會(huì)有不少消費(fèi)者不愿意進(jìn)入，對(duì)店鋪的經(jīng)營(yíng)有很大影響；綠化帶會(huì)影響商鋪可接近性；對(duì)于西曬的店鋪，可采用騎樓式設(shè)計(jì)，以減少其影響。
疑問(wèn)三：發(fā)展商可以聽(tīng)取些什么？
針對(duì)上述問(wèn)題，曾光對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展商提出了幾點(diǎn)建議：
首先，制訂社區(qū)商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃，盡量減少業(yè)權(quán)分散對(duì)商業(yè)組合的影響，避免過(guò)早對(duì)社區(qū)商鋪的炒作。
其次，在項(xiàng)目規(guī)劃前期應(yīng)加強(qiáng)與商家溝通，了解不同業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)上以及配套硬件的基本需求。
再次，對(duì)店鋪的布局和面積要結(jié)合社區(qū)情況做細(xì)致的規(guī)劃，要考慮居民消費(fèi)的特點(diǎn)，將商鋪安排在最便利居民消費(fèi)的位置。
然后，社區(qū)商業(yè)應(yīng)向“小而精”發(fā)展。發(fā)展商應(yīng)對(duì)重點(diǎn)商戶(hù)和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予較優(yōu)惠的條件以帶動(dòng)小區(qū)的整體商鋪素質(zhì)和配套服務(wù)水平。
最后，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上，應(yīng)考慮借鑒商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣方式，多做些統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)的安排，以便使商家能夠和住戶(hù)的溝通更為暢順和有效。
錢(qián)舜堯認(rèn)為，人氣問(wèn)題是社區(qū)商業(yè)需要特別關(guān)注的。以下幾個(gè)因素都會(huì)減少社區(qū)商業(yè)的人氣：一是社區(qū)密度過(guò)低；二是社區(qū)出入口太多；三是社區(qū)商鋪供應(yīng)過(guò)多，地點(diǎn)又不聚集，商業(yè)氣氛較難形成。對(duì)此，錢(qián)舜堯建議，社區(qū)商業(yè)要統(tǒng)一規(guī)劃，重點(diǎn)扶持優(yōu)質(zhì)連鎖品牌；此外，分期帶租約出售，可換得開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和租戶(hù)三方共贏。
疑問(wèn)四：社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)該如何選址？
社區(qū)型購(gòu)物中心是社區(qū)商業(yè)的一種形態(tài)，它在社區(qū)商業(yè)中有一定的聚焦作用，而且，社區(qū)型購(gòu)物中心應(yīng)有其相對(duì)固定的盈利模式，可作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。那么，社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)該如何選址？博多（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司負(fù)責(zé)人周光紹對(duì)社區(qū)型購(gòu)物中心提出了幾點(diǎn)建議。
周光紹認(rèn)為，社區(qū)型購(gòu)物中心的選點(diǎn)不宜僅限在某個(gè)社區(qū)中心，而應(yīng)在多個(gè)社區(qū)的中心，那樣人流相對(duì)集中，規(guī)模效應(yīng)比較明顯。據(jù)了解，香港不少新城鎮(zhèn)就有這樣的社區(qū)中心，這些中心往往聚集地鐵站附近，有大量的村內(nèi)巴士聯(lián)系附近區(qū)域，而大多數(shù)附近區(qū)域的人都會(huì)在此換乘地鐵或購(gòu)物，這應(yīng)該是本地社區(qū)購(gòu)物中心的模仿對(duì)象之一。
周光紹說(shuō)，因?yàn)樯鐓^(qū)的規(guī)模，社區(qū)型購(gòu)物中心也不是越大越好，而應(yīng)該有一個(gè)理想的規(guī)?？刂?。進(jìn)場(chǎng)的商家，也存在一個(gè)行業(yè)的最佳組合問(wèn)題。此外，社區(qū)型購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)管理方面必須重視長(zhǎng)期性和靈活性。
（來(lái)源：金羊網(wǎng)）
