翟宇
高力國際日前發(fā)布的工業(yè)地產(chǎn)報告顯示，上海正有越來越多的跨國公司選擇入駐工業(yè)園區(qū)或者商務園區(qū)，并因此導致商務園區(qū)的平均租金水平升至0.4美元/平方米/天，而工業(yè)園區(qū)的平均租金則比去年同期上升了10.2%，至0.1美元/平方米/天。
事實上，早在2006年初，某國際代理機構在對上海南京東路的租賃市場進行分析時就已強調，跨國公司將辦公樓遷至工業(yè)園區(qū)的趨勢越來越明顯，正在成為該辦公樓招租的主要障礙。尤其是部分區(qū)域在工業(yè)園區(qū)內或另外開辟了所謂的商務園區(qū)，這必將“搶”走市中心寫字樓的部分客源。
與此同時，上海市工業(yè)用地的“招拍掛”已開始試行中，2006年上海發(fā)布的土地出讓4號公告中，第一次出現(xiàn)工業(yè)用地的“身影”，按照國家相關規(guī)定，工業(yè)用地的公開“招拍掛”必須從2007年1月1日起開始執(zhí)行。工業(yè)用地的快速升值指日可待。
跨國公司遠離市中心
2006年又有越來越多的外資企業(yè)在上海設立區(qū)域總部或在上海增加投資，擴張自己的業(yè)務。由于上海市中心新增的甲級寫字樓非常有限，其租金更是創(chuàng)下7年來的新高，達到1.01美元/平方米/天，市中心商務成本的拉升正在迫使一些跨國公司選擇遠離市中心。
高力國際在報告中表示，有許多跨國公司已經(jīng)選擇把辦公室遷往商務園區(qū)，這些園區(qū)提供的租金相當有競爭力，如正在建設中的創(chuàng)智天地及漕河涇商務園區(qū)的租金分別為0.5美元/平方米/天及0.46美元/平方米/天，較市中心甲級寫字樓的租金低50%。
記者此前在上海浦東新區(qū)幾個園區(qū)采訪時亦了解到，不少工業(yè)園區(qū)都希望在園區(qū)內建設一些商務樓宇，除了吸引已進駐園區(qū)的企業(yè)將地區(qū)總部搬進園區(qū)外，更希望一些符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)導向的跨國公司將新設立的部門放在園區(qū)內。因此，一些傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)已經(jīng)或正準備在園區(qū)內劃定一個區(qū)域來建設商務區(qū)域。
實際上，不少跨國公司都已將其后勤部門諸如物流、研發(fā)以及培訓等部門遷入商務園區(qū)，以此削減公司的運營成本。
據(jù)透露，目前已將辦公室遷入商務園區(qū)的跨國公司有陶氏化學、通用電氣、可口可樂、愛立信、輝瑞以及飛利浦等世界知名跨國公司。而根據(jù)高力國際的調查，目前跨國公司對商務園區(qū)的需求相當強勁。
高力國際中國工業(yè)部張卓文表示，預計未來辦公及工業(yè)混合用途的項目將會有所增加，總部型辦公、培訓和研發(fā)功能的設施在開發(fā)區(qū)內將相當普遍。他認為，上海主要工業(yè)園區(qū)的平均租金在今后一年內將上升5%~6%。
工業(yè)地產(chǎn)升值在即
與此同時，跨國公司對于工業(yè)設施的需求依然強勁。據(jù)了解，2006年上海工業(yè)地產(chǎn)的累計吸納量近1878萬平方米，新增176萬平方米。目前，上海主要工業(yè)園區(qū)的空置率為4.1%，較去年同期下降了5.7%。其中，浦東金橋和嘉定工業(yè)設施的空置率最低，目前各為0.8%和1.5%左右。
從土地價格看，4號公告中即將掛牌出讓的3幅工業(yè)用地，掛牌底價均較2006年12月底浦東新區(qū)協(xié)議出讓的工業(yè)用地價格更低。根據(jù)掛牌文件，掛牌底價最低的是濱一村A、C地塊，約2.91億元。底價最高的是濱五村地塊，達4.11億元，同時這一地塊也是3幅工業(yè)用地中面積最小的一幅，超過15.75萬平方米。
如果將此價格與12月底浦東新區(qū)公示的最新一批協(xié)議出讓的工業(yè)用地價格相比，位置相近且用地性質基本相同的機場鎮(zhèn)45街坊4/1宗地塊，面積約15.88萬平方米，出讓價格僅1.64億元，差價超過2倍。
高力國際的調查顯示，目前上海主要工業(yè)園中，張江的土地批租價格最高，為每平方米206美元，其次為外高橋，每平方米197美元。據(jù)了解，由于主要工業(yè)園區(qū)土地的批租價格受政策影響較大，市場化程度不高，因此，根據(jù)土地價格和建筑成本計算的收益率高于工業(yè)設施的售價所計算的收益率。
高力國際認為，2007年上海工業(yè)土地將全面實行“招拍掛”的方式進行轉讓，預計到時候二者之間的差距將會縮小，收益率預計將會趨同。但與此同時，工業(yè)土地的出讓價格將大幅上升約50%左右。
而此前已進行工業(yè)物流、倉儲領域的外資開發(fā)商如普洛斯、AMB房地產(chǎn)及卡特彼勒，將會很快因為跨國制造企業(yè)對物流設施需求的快速增長及工業(yè)用地價值的攀升，大幅獲利。
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